깡통전세 속출, 전세 사기 어떻게 예방할까?

불과 2,3년 전만 해도 전세사기는 드문 일인 줄 알았는데, 한차례 전세사기 대란이 일어난 후, 전세사기에 대한 뉴스를 보면 내심 불안합니다. 도대체 어떤 방식으로 세입자를 속이는 것일까요? 오늘은 전형적인 전세사기 유형인 깡통전세에 대해 알아보겠습니다.

깡통전세란?

깡통전세는 매매가와 전세가가 거의 비슷한 매물입니다. 매매가보다 전세가가 웃도는 역전세라는 단어도 들어 보셨을 거에요. 특히 요즘처럼 금리가 상승하고 부동산 시장 경기가 침체될 때 종종 발생합니다.

모든 깡통전세가 사기인가요?

경기에 따라 매매가가 하락한다고 해서 모든 깡통전세를 ‘사기’라고 단정하기는 어렵습니다.

깡통전세 사기는 처음부터 보증금을 돌려주지 못할 상황임을 알면서 전·월세 물건을 내놓은 겁니다. 임대인이 세금 체납 사실이나 선순위 담보대출 등의 존재를 속이고 세입자를 받는 경우로, 드문 사례지만 소수의 악덕 공인중개사도 가담해 안전한 매물이라 속이며 계약을 유도하기도 합니다.

분양대행업자가 개입하는 경우도 있습니다. 실거래가 정보를 알기 어려운 중·저가형 신축 빌라 분양과정에서 발생합니다. 빌라를 신축하면 건축주는 분양을 위해 분양대행업자에게 의뢰를 합니다.

분양대행업자가 명의대여 임대인을 내세워 분양가보다 높은 보증금으로 전세 계약을 체결합니다. 분양대행업자와 임대인은 받은 보증금에서 수수료 명목의 이익을 챙긴 후 건축주에게 분양대금을 지불합니다. 아파트에 비해 빌라는 환가성이 떨어져 매매 수요가 적지만 깨끗한 신축이면 전세 수요가 있다는 점을 이용해 무자본으로 분양을 하는 셈이지요.

실제 깡통전세 사기 유형

1. 세 모녀 전세사기

   
   

한때 떠들썩했던 ‘세 모녀 전세사기’ 사건이 그 경우입니다. 분양대행업자와 임대인인 세 모녀가 2017년부터 세입자 355명으로부터 795억 원이나 가로챈 사기 혐의로 현재 재판 중입니다. 피해자들의 상당수는 비교적 저렴하게 신축에 입주한다는 점에 매력을 느낀 평범한 시민들입니다. 세입자들이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사건이 반복되면서 사건이 가시화되었고, 검찰 수사 과정에서 어마어마한 피해 규모가 밝혀졌습니다.

2. 빌라왕 김씨

   
   

2년간 인천과 서울 강서구 일대 빌라 1,139채를 사들인 채 숙박업소에서 돌연 사망한 ‘빌라왕’ 김씨도 마찬가지입니다. 별다른 수입이 없던 김씨는 분양대행업자로부터 수수료를 받고 적극적으로 명의를 대여해주며 바지 임대인을 자처했다고 합니다. 부동산 등기부와 전세계약서에 이름만 올려놓고, 결국 보증금을 반환해주지 못하고 종합부동산세*도 체납한 채 경찰 수사를 받던 중 사망하였습니다.

Check point!

종합부동산세는 당해세 우선원칙에 따라 보증금보다 우선순위입니다. 때문에 위 사건의 세입자에게 날벼락 같은 일이 벌어진 겁니다. 압류가 걸린 집에 다음 세입자가 들어올 가능성은 작습니다. 따라서 보증금을 돌려받지 못하면 결국은 경매나 공매 절차로 갈 수밖에 없습니다. 경매∙공매가 진행되면 실거래가보다 더 낮은 가격에 낙찰되고, 그마저도 선순위 채권에 충당되면 보증금을 지킬 수 없어집니다.

부동산 거래 경험이 적은 세입자들은 전세사기의 위험에 노출되어 있습니다. 이론적으로 인지하고 있어도 사기를 작정한 임대인에게 당하는 경우가 많습니다. 그렇다면 전세사기를 예방하기 위한 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 또 전세사기 대란을 해결하기 위해 정부가 세운 대책은 무엇일까요?

깡통 전세 사기, 예방 방법

1. 부동산 시세 확인

2. 선순위 권리 확인

3. 임대인 인적사항 확인

4. 소유자 및 권리변동 여부 확인

5. 전세보증금반환 보증보험 가입

1. 부동산 시세 확인

국가공간정보포털 부동산중개업조회 화면

국토교통부 실거래가 공개시스템, KB 부동산, 네이버 부동산 등에서 실거래가 정보를 확인합니다. 공인중개사무소를 최소 세 곳 이상 방문하여 전세가가 적절한지, 다른 전세 계약이 활발히 진행되고 있는지를 확인해야 합니다.

TIP!

전세사기 사례를 보면 임대인과 중개사가 함께 공모하는 경우가 비일비재합니다. 따라서, 계약할 공인중개사무소의 정상 개업 여부를 확인하면 좋습니다.

2. 선순위 권리 확인

인터넷등기소에서 부동산등기부를 열람하고, 선순위 근저당권* 혹은 가압류, 가등기 등 등기를 제한하는 권리가 있는지 확인합니다. 선순위 권리를 확인한다면 계약 이후, 불상사가 생기더라도 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

근저당권이 있으면 채무자의 원금과 약정이자가 변제되어도 근저당설정계약을 변경하지 않는 이상 여전히 채권최고액을 담보하게 됩니다. 보통 이런 경우, 임대인은 세입자의 전세금 잔금으로 담보대출을 상환하고 근저당권을 말소해야 합니다. 일반적으로 대출금과 세입자의 보증금이 매매가의 70%가 넘으면 위험 매물로 판단할 수 있습니다.

TIP!

등기부상의 소유자가 신탁회사인 경우, 신탁회사의 동의가 있어야 전세계약이 가능합니다. 이 경우 신탁원부를 요구하여 선순위 권리를 확인합니다.

임대인에게 전입세대 열람확인서를 받아 이미 전입한 사람이 있는지, 보증금이 얼마인지와 전부 반환하였는지를 영수증 또는 이체내역 등으로 확인합니다.

올해부터 임차인의 요구 시 임대인은 세금 체납 여부를 의무적으로 제공해야합니다. 임대인으로부터 세금 완납증명서를 받거나 임대인이 날인한 미납국세 열람신청서를 들고 해당 주택 관할세무서에 방문해 확인할 수 있습니다. 특히 당해세(재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세) 미납 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 임대인 인적사항 확인

부동산등기부 갑구의 소유자와 전세계약서상 임대인이 동일인인지, 동일인이더라도 신분증으로 인적사항을 꼼꼼히 확인합니다. 전세금 입금 계좌 명의도 동일인이어야 합니다. 대리인과 계약하는 경우 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 반드시 확인하세요.

4. 소유자 및 권리변동 여부 확인

신축임에도 등기부상 소유자가 최근에 변경된 경우 주의하세요. 등기부상 기재된 매매가격이 진정한 것인지, 소유자가 매매대금을 온전히 받은 것인지 확인해야 합니다.

소유자가 곧 바뀔 예정인 집도 주의해야 합니다. 처음 건축주나 분양대행업자가 자신의 이름으로 등기부에 소유권 보존등기를 한 후, 전세계약 체결 후 바지 임대인에게 소유권을 이전하고 잠적하는 경우가 있기 때문입니다.

전세계약서에 “현 상태의 권리 사항을 유지”한다는 특약을 포함합니다. 계약서 작성 시 선순위 권리가 없어도, 실제 입주해 전입신고를 할 때까지 기간에 담보대출을 받아 근저당권을 설정해주는 경우가 있습니다. 전입신고의 대항력은 다음날 0시부터이므로, 이때까지 현 권리 상태를 유지해야 합니다.

5. 전세보증금반환 보증보험 가입

주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 주택금융공사(HF) 등의 전세보증보험은 중요한 안전장치입니다. 가입신청 시 전세계약서와 등기부등본 등을 제출하는데, 보증기관의 심사과정에서 세입자가 미처 발견하지 못한 권리상 하자를 발견할 수 있습니다. 이미 작성 및 날인한 전세계약서를 제출하므로 계약서 작성 단계에서 미리 특약으로 “보증보험 가입이 거절된 경우 계약금을 전부 반환받는다”는 내용을 추가하시는 것이 좋습니다.

Check Point!

일부 오피스텔이나 빌라의 경우 ‘근린생활시설’로 분류되어 전세보증보험을 들 수 없습니다. 건축물대장을 통해 내가 계약할 건물의 용도를 반드시 확인해 주세요!

전세사기 대응, 정부의 대책 방안

연일 전세금 미반환 사고가 누적되고 있습니다. HUG가 2022년 한 해 11월까지 대신 보증금을 대신 갚아준 대위변제 규모는 7,690억 원입니다. 아직 전세 만기가 도래하지 않은 세입자들까지 포함하면 규모가 대폭 증가할 겁니다. HUG의 재정건전성이 악화되고 있으나 국토교통부는 지난 12월 27일 보도자료를 발표하여 내년에도 HUG가 차질 없이 보증이행을 지속하도록 지원한다는 입장을 밝혔습니다.

서울 소재 주택 전세의 경우 서울시 ‘전세가격 상담센터’에서 적정 전세가격 상담 서비스를 제공하고 있습니다. 실거래가 정보 확인이 어려운 신축빌라에 대해서는 선순위 대출, 보증금 등을 고려한 전세가격의 적정성 여부를 확인할 수 있습니다.

서울주거포털 전세자금상담센터 화면

정부가 전세사기 피해 대응을 위해 다양한 정책을 쏟아내고 있지만 근본적인 피해를 막기에는 역부족입니다. 사적자치의 원칙상 사법상 관계는 개인의 자유의지와 자기책임의 영역으로 보는 경향이 있습니다. 때문에 그동안 전세계약은 임대인과 세입자라는 개별 당사자의 약속이고 임대인이 보증금을 반환하지 못하면 민∙형사상 책임을 지는 것으로 마무리되었습니다.

이러한 관행 속에서 세입자로서 보증금을 온전히 지킬 수 있는 방법은 전세보증보험이 유일하다고 해도 과언이 아닙니다. 따라서 중∙저가 빌라 전세계약 시 보증보험이라는 최후의 안전장치를 두고 실거래가와 공인중개사 정보를 확인하고, 선순위 권리와 임대인의 인적 사항을 꼼꼼히 살핀 후 특히 신축인 경우 소유권의 변경 여부를 주의하세요. 단순히 주택 컨디션에 비해 다른 집이나 지역보다 저렴하다는 이유만으로 입주하시는 건 추천하지 않습니다.