100만원으로 시작하는 직장인 부동산 경매 투자

부동산 경매는 적은 자본으로도 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 방식 중 하나입니다. 그동안 경매라는 높은 진입 장벽 때문에 개인이 쉽게 투자를 생각해 보지 못했을 텐데요. 최근 부동산 투자에 대한 관심이 커지면서 시세보다 적은 가격으로 부동산을 매매할 수 있는 부동산 경매 투자에 많은 사람들이 도전하는 추세 입니다.

직장인도 쉽게 시작할 수 있는 부동산 경매 투자 방법에 대해 자세히 알아볼까요?

부동산 경매가 무엇인가요?

부동산 경매는 부동산 소유자가 채무 불이행, 세금 체납 등의 이유로 부채를 상환하지 못할 때, 채권자의 청구에 따라 부동산이 매각되는 경우 발생합니다. 법원이 주관하는 경매로 법정 절차에 따라 진행되며, 경매 공고와 입찰 과정을 거쳐 최종 낙찰자가 결정됩니다.

투자자는 경매로 나온 부동산을 입찰하고 소유권을 획득할 수 있어요. 경매 가격은 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문에, 투자자는 경매를 통해 보다 저렴하게 부동산을 매매할 수 있습니다.

부동산 경매 투자 절차는 어떻게 진행되나요?

1) 부동산 경매 매물 분석

경매에 참여하려면 경매 공고를 확인하고 매물을 분석해야 합니다. 누구나 법원 경매 사이트에서 경매 공고를 직접 확인할 수 있어요.

공고에는 위치, 경매 시작 가격, 경매 일정 등 주요 정보가 포함되어 있습니다.

법원 경매 웹사이트 >

2) 부동산 임장

경매 사이트를 통해 매물을 분석한 후 마음에 드는 부동산이 있다면 임장을 통해 직접 확인해 봅니다. 인터넷을 통해서 확인한 정보에는 한계가 있기 때문에, 눈여겨 둔 부동산 주위를 방문해서 상권이나 학군 등 동네 전체를 전반적으로 확인하는 과정을 거쳐야 해요.

부동산 임장 필수 체크 리스트

• 관심 있는 지역의 주변 매매가 리스트

• 부동산 방문 예약하기

• 매물 근처 교통권 알아보기

• 인근 상가 둘러보기

3) 입찰 준비 및 입찰가 선정

입찰 전 해당 부동산의 소유권, 권리관계, 시세 등을 꼼꼼히 확인해 보세요. 등기부 등본을 확인해 근저당, 가압류, 유치권, 법정지상권 등 중요한 내용을 반드시 체크해야 합니다.

또한, 경매 감정가와 주변 시세를 비교하고 적정 입찰가를 미리 계산해야 합니다. 이때, 입찰가는 투자 수익을 목표로 할 수 있는 금액을 입찰하는 것이 중요해요. 낙찰만 고려해서 금액을 적을 경우 매매 가격보다 훨씬 더 비싼 가격으로 낙찰받게 될 수 있고, 투자 수익이 예상보다 낮을 수 있습니다.

부동산 경매 입찰가 계산하기

• 경매 감정가, 주변 시세 비교

• 리모델링 비용, 세금, 추가 비용 고려

• 낙찰 후 임대 또는 매매 전략 설정 후 책정

4) 법원 입찰

입찰 시에는 입찰표를 명확하게 작성하는 것이 중요합니다. 경매 물건의 입찰 날짜와 사건 번호, 금액을 꼼꼼하게 기재해서 작성해 주세요.

• 사전 입찰표 작성 : 입찰 금액, 입찰자 정보 기재

• 준비물 : 신분증, 입찰표, 입찰 보증금(최저가의 10%를 수표 혹은 현금으로 준비)

보증 금액 또한 최저 매각 가격의 10%가 일반적이나, 경매에 따라 20%까지 요구될 수 있어요. 따라서 경매 정보나 특별 매각 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

5) 낙찰 및 계약

부동산 경매는 입찰 보증금과 함께 입찰표를 작성해 제출한 가격 중 최고 가격을 적은 사람에게 낙찰됩니다. 낙찰 후 이의 신청과 즉시 상고 또는 재항고가 없는 경우 매각 허가 결정 및 확정이 이루어집니다.

낙찰이 확정되면 잔금 납부 기한이 정해지며, 해당 기한 내에 낙찰자는 잔금을 완납해야 합니다. 일반적으로 1달 ~ 1달 반의 기간이 주어집니다.

부동산 경매 잔금 납부 방법

• 본인 자금 납부

• 경락 잔금 대출(경매 입찰 전 미리 대출 여부와 이자를 체크해 주세요. 권리상 하자가 있을 경우 대출이 어렵습니다.)

6) 소유권 이전

잔금 지급 후 법원에서 소유권 이전 절차를 끝내면 부동산에 대한 소유권을 획득할 수 있어요.

부동산 경매 투자의 장점

1) 시세보다 저렴한 가격

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매매할 수 있는 것이 가장 큰 장점이에요. 특히 법적 분쟁이 해결되지 않은 물건이나 급매물의 경우 더욱 매력적인 가격에 부동산을 매매할 수 있습니다.

2) 부동산 소액 투자 기회

경매를 통해 일반적인 시장에서 구매할 수 없는 부동산도 쉽게 투자할 수 있습니다. 특히 아파트나 상가, 토지 등 다양한 유형의 부동산을 경매로 만나볼 수 있어요.

부동산 경매 투자의 단점

경매에는 장점뿐만 아니라 단점도 존재합니다. 특히 예상치 못한 법적 문제로 부동산 권리 관계가 복잡한 경우가 있어 등기부등본을 반드시 확인해야 해요.

또한, 경매는 사진이나 서류만으로 판단해야하기 때문에 부동산을 실제로 보고 확인할 수 없는 리스크가 있습니다.

낙찰 후 일정 기한 내에 잔금을 납부해야 하므로, 자금 조달에 어려움이 있을 수 있습니다. 잔금 납부 전까지는 계약을 체결할 수 없으므로 입찰 시 신중히 결정해야 해요.

부동산 경매 투자 유의점

1) 등기부등본 권리 분석

입찰할 부동산의 등기부등본을 확인하고 근저당, 가압류, 유치권, 법정지상권 등 중요한 내용을 반드시 체크해야 합니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 각 구성에 적힌 내용에 문제가 없는지 직접 확인하는 권리 분석이 필요합니다.

• 표제부 : 주소와 면적, 형태가 기재되어 있음. 사실이 정확하게 표시되어 있는지 확인 필요

• 갑구 : 소유권 이전 내용이 기록되어 있음.

• 을구 : 소유권 이외의 권리가 기재되어 있음. ‘근저당’과 같이 부동산에 잡혀있는 대출 금액 확인

2) 말소 기준 권리 확인

부동산 권리를 분석할 때는 말소 기준 권리를 가장 먼저 확인해야 합니다. 말소 기준 권리 이후에 설정된 기타 권리들은 새로운 낙찰자가 인수하는 시점에 모두 소멸되기 때문인데요. 낙찰자는 올바른 권리 분석을 통해 이후 생겨날 문제를 사전에 차단하는 것이 매우 중요합니다.

• 근저당

• 가압류

• 담보가등기

• 강제 경매개시결정 기입 등기

직장인이 100만원으로 부동산 경매 투자하는 방법

부동산 경매 투자는 여러 가지 방법이 있지만, 가장 일반적으로 100만원 정도의 소액으로 가능한 부동산 경매 투자 방법은 크게 4가지가 있습니다. 자본금에 맞춰 본인의 투자 성향에 맞는 방법을 선택해 보세요.

1)전세권 경매

전세권이 설정된 부동산을 경매로 낙찰받는 방법

• 이미 설정된 전세금이 있어 낙찰가가 전세금에 비해 적은 경우가 많음

• 전세 계약이 유지되므로 공실 걱정을 줄일 수 있고, 임대 수익을 안정적으로 얻을 수 있음

세입자의 전세보증금 반환 문제를 확인해야 해요

2)소형 오피스텔・원룸 경매

임대 수요가 높은 소형 오피스텔・원룸을 찾아 월세 수익을 올리는 방법

• 상대적으로 낙찰가가 낮아 소액으로 투자 가능

• 임대 수요가 높은 건물이 많아 안정적인 수익 확보 가능

일부 소형 오피스텔은 대출 조건이 까다로워 대출 한도가 줄어들 수 있어요

3)유찰 물건 경매

경매에서 유찰된 물건을 감정가보다 훨씬 저렴한 가격으로 낙찰받는 방법

• 유찰 시 최저 입찰가가 낮아지기 때문에 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 가능

유찰이 반복된 물건은 법적 문제나 하자가 있을 가능성이 높아요

4)토지 지분 경매

여러 명이 공동으로 소유한 토지의 일부 지분이 경매로 나올 때 낙찰 받는 방법

• 감정가보다 저렴한 가격으로 낙찰 가능

• 추후 다른 지분 추가 매입 가능

• 개발 계획 따른 토지 가치 상승 기대 가능

토지의 일부만 소유하게 되기 때문에 전체 토지에 대한 결정권이 제한돼요

부동산 경매는 처음 접할 때 다소 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 직장인도 소액의 자본으로 충분히 쉽게 시작할 수 있는 투자 방법입니다. 특히 재테크에 관심이 많은 직장인이라면 소액으로 투자할 수 있는 경매 물건이 많기 때문에 경험을 쌓아가며 투자를 시작해 보는 것도 좋은 기회가 될 수 있어요.

다만, 부동산 경매 투자는 예상치 못한 법적 문제와 권리 관계, 경매 물건의 상태 등 여러 변수가 있을 수 있기 때문에 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.